繼8月份13家央企簽約世博園區(qū)，世博土地盛宴在近日正式拉開帷幕——近日，世博B片區(qū)14幅商務(wù)辦公用地的信息，在今年第11號(hào)上海市國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓預(yù)公告中發(fā)布，記者了解到，這也是世博地塊首度在市場(chǎng)中進(jìn)行預(yù)告。
不過，由于此次所推地塊屬于此前央企集體簽約入駐的世博B片區(qū)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，首批享受世博土地盛宴的均是央企幾乎無懸念，預(yù)計(jì)最終成交地價(jià)也將低于市場(chǎng)價(jià)格。
B片區(qū)九成地塊集體面市
土地交易市場(chǎng)信息顯示，11號(hào)上海土地出讓預(yù)公告共推出地塊14幅，除了一幅地塊是商業(yè)服務(wù)用地之外，其余13幅均為商務(wù)辦公用地。涉及土地出讓面積約16.6734萬平方米。
按照規(guī)劃，世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)利用的第一個(gè)區(qū)域——B片區(qū)規(guī)劃用地面積18.72公頃，地上總建筑面積60萬平方米。粗略估算，此次出讓的14幅地塊，已經(jīng)占到B片區(qū)規(guī)劃用地面積的九成。
據(jù)一位不愿透露姓名的人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者，B片區(qū)的開發(fā)應(yīng)該在今年下半年啟動(dòng)。而A片區(qū)的開發(fā)可能要3~5年，C片區(qū)預(yù)計(jì)要7~8年之后。據(jù)此推斷，上述14幅地塊有望在今年年內(nèi)正式公告出讓。
規(guī)劃中，世博B片區(qū)將建設(shè)成為央企總部集聚區(qū)。近日發(fā)布的11號(hào)預(yù)公告說明同樣顯示：“本次預(yù)公告地塊涉及世博B片區(qū)央企總部等14幅國有建設(shè)用地使用權(quán)的公告�！�
7、8月份時(shí)，已有包括中國華能集團(tuán)、中國華電集團(tuán)、中國鋁業(yè)公司、招商局集團(tuán)有限公司在內(nèi)的13家央企與上海世博發(fā)展(集團(tuán))有限公司簽約，將入駐世博B片區(qū)。
種種跡象顯示，世博園區(qū)首批出讓的14幅地塊，將被央企率先參與。
或低價(jià)成交
目前為止，除了土地性質(zhì)、四至、面積和容積率之外，11號(hào)預(yù)公告中并沒有發(fā)布關(guān)于14幅世博地塊的更多信息。不過，本報(bào)記者曾從多家參與簽約的央企處了解到，央企參與開發(fā)的世博地塊，雖然仍會(huì)實(shí)行招拍掛，但有明確的“門檻”，比如“主體是全資國企”。
一位市場(chǎng)分析人士指出，B片區(qū)土地的出讓可能帶有一定的招商引資性質(zhì)，因此，“門檻”也在情理之中。“招商引資過程中，為了達(dá)到最終效果，出讓方必然會(huì)在價(jià)格上給出讓步，我個(gè)人認(rèn)為屆時(shí)成交價(jià)會(huì)低于市場(chǎng)價(jià)�！�
上海中原研究咨詢部研究總監(jiān)宋會(huì)雍亦認(rèn)為，上述14幅世博B片區(qū)地塊未來的成交價(jià)將低于市場(chǎng)價(jià)�！笆袌�(chǎng)價(jià)肯定在3萬元/平方米以上了吧。為了引入央企，這批地塊應(yīng)該屬于半市場(chǎng)化出讓，在此過程中，出讓方有所讓利也是正常的�！�
事實(shí)上，此前就有一家參與簽約的央企的高層對(duì)記者透露，初步了解，此次世博園區(qū)B片區(qū)的土地價(jià)格會(huì)比市場(chǎng)價(jià)格便宜一些，可能每平方米不到3萬元，但建筑物會(huì)有一些限制，比如層高不能太高，建好后不能出租或者轉(zhuǎn)售等，不過目前還沒有最終確定。
據(jù)統(tǒng)計(jì)，第二批10家央企入駐世博園區(qū)B片區(qū)的業(yè)務(wù)板塊共有71個(gè)，預(yù)計(jì)注冊(cè)資本總額將超過500億元，年經(jīng)營收入累計(jì)超過1.1萬億元。
不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，央企的集體入駐，有利于引起更多社會(huì)資本開發(fā)其他世博園區(qū)地塊的熱情，并進(jìn)一步抬升世博園區(qū)后期的土地價(jià)值。
分析師付琦認(rèn)為，央企入駐的一個(gè)好處在于，未來能由這些企業(yè)吸引配套產(chǎn)業(yè)鏈的進(jìn)駐，并進(jìn)一步激發(fā)開發(fā)商對(duì)世博后續(xù)地塊開發(fā)的熱情。
宋會(huì)雍補(bǔ)充指出，此舉或可為世博園區(qū)后續(xù)開發(fā)的地塊帶來可觀的土地溢價(jià)，他稱，保守估計(jì)未來世博園區(qū)土地出讓樓面地價(jià)可達(dá)2萬~4萬元/平方米。
2009年9月17日，海航集團(tuán)旗下三家公司聯(lián)合以18.24億元競(jìng)得黃浦江中心段E18單元1-10地塊，樓面價(jià)為36481元/平方米，成為當(dāng)時(shí)上海最新單價(jià)地王；2010年2月，黃浦區(qū)163街坊地塊由新黃浦集團(tuán)和新世界集團(tuán)聯(lián)手競(jìng)得，當(dāng)時(shí)的成交總價(jià)34.1億元，成交樓板價(jià)5.18萬元／平方米。
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