一、事件概述
友阿股份 (SZ:002277)最新價：20.09 0.03 0.15%行情走勢 大單追蹤 資金流向最新研報 公司新聞 最新公告?zhèn)�股股吧 優(yōu)股預(yù)測 龍虎榜公司發(fā)布公告，擬與擁有位于郴州市最繁華商圈的土地的湖南郴州汽車運輸集團有限責任公司、擁有房地產(chǎn)投資經(jīng)驗的湖南熹華投資有限公司合作，共同成公司開發(fā)建設(shè)和經(jīng)營“郴州友阿購物中心”城市綜合體項目，總占地面積44506.8平方米，計劃總投入資金額為人民幣約9.6億元。項目計劃2012年9月開始動工建設(shè)，2014年年底完工并投入試營業(yè)。
二、分析與判斷
友阿股份[20.09 0.15% 股吧 研報]為控股公司，擁有經(jīng)營主導權(quán)
三方合作方式為成立“郴州市友阿購物中心股份有限公司”，注冊資金人民幣5億元，公司以人民幣出資2.55億元，占注冊資金的51%，郴汽集團以其擁有的土地使用權(quán)出資，約定出資額為2億元，占注冊資金的40%，熹華投資出資0.45億元，占注冊資金的9%。公司處于控股股東地位，擁有經(jīng)營主導權(quán)，利于發(fā)揮其多年的百貨經(jīng)營優(yōu)勢，為該項目提供豐富的供應(yīng)商資源和運營經(jīng)驗，降低招商和管理成本，有效控制經(jīng)營風險。該項目是公司加快向省內(nèi)二三線城市擴張邁出的一大步。
項目功能復(fù)合多樣，打造地標型商業(yè)中心
該項目含4大主力業(yè)態(tài)：（1）主力百貨店：建筑面積約6.2萬平方米，主要經(jīng)營精品百貨、中高檔服裝、皮鞋皮具、電影院等；（2）情景式商業(yè)街：建筑面積約3.8萬平方米，主要經(jīng)營餐飲、兒童樂園、小吃街等多項娛樂和輔助功能設(shè)施；（3）大型超市及家電賣場商業(yè)區(qū)：建筑面積約3萬平方米；（4）房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營：擬開發(fā)建筑面積為4萬平方米的高檔精裝住宅，建筑面積約6萬平方米的酒店式湖景公寓。商業(yè)與住宅配套，形成了集“生活、休閑、購物、娛樂”為一體的綜合型地標級商業(yè)中心。
宏觀優(yōu)勢與項目優(yōu)勢雙雙保障項目效益
郴州市居民消費需求保持較快增長，2011年1-10月，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入14498元，增長13.3%，人均消費支出9825元，增長13.6%，顯示了郴州市民強勁的消費潛力；郴州市發(fā)展規(guī)劃強調(diào)利用武廣高鐵客運站，擴大郴州商務(wù)體系與省際周邊城市商務(wù)體系的聯(lián)系，促進商業(yè)繁榮，并努力增加普通商品住房供應(yīng)，適度開發(fā)高檔房地產(chǎn)，滿足不同層次居民的住房消費需求，因此，郴州宏觀商貿(mào)背景優(yōu)勢突出，同時也適合建設(shè)配套住宅。項目本身優(yōu)勢明顯，該項目為舊城改造項目，得到政府在用地規(guī)劃、建設(shè)費用優(yōu)惠、辦事通道等方面的政策支持，且項目用地為合作方郴汽集團出資的土地，取得成本相對較低，有利于抵御地產(chǎn)調(diào)控政策的風險。房地產(chǎn)業(yè)務(wù)預(yù)計于2013年入市，預(yù)計商品房價格6000元/㎡左右，商品15000元/㎡左右，3年售完，資金回籠較快，緩解商業(yè)地產(chǎn)的資金壓力。
內(nèi)部收益率高于預(yù)期，良好的財務(wù)狀況具有抗風險能力
通過財務(wù)分析，項目公寓住宅部分項目投資財務(wù)內(nèi)部收益率為41.11%，財務(wù)凈現(xiàn)值為17483萬元，投資收回期3.04年，大于0。項目商場部分內(nèi)部收益率為8.66%，財務(wù)凈現(xiàn)值1936萬元（Ic=8%），投資回收期9.14年，大于0。結(jié)果可以看出，本項目財務(wù)內(nèi)部收益率高于投資者最低期望收益率（ic=8%），財務(wù)凈現(xiàn)值大于零，投資回收期低于投資者期望投資回報期10年；項目各年的財務(wù)狀況也較好，且具有一定的抗風險能力。
三、風險提示
城市綜合體投資金額大，業(yè)態(tài)繁多，經(jīng)營復(fù)雜，將面臨工程建設(shè)進度、招商進度、住宅銷售進度低于預(yù)期的風險，以及運營管理過程中的其他風險。
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